Rynek nieruchomości w Polsce w 2025 roku pozostaje aktywny, choć dynamicznie się zmienia. Rosnące ceny, mniejsza dostępność atrakcyjnych lokalizacji, a także zwiększone zainteresowanie inwestycjami alternatywnymi sprawiają, że kupujący coraz częściej zaczynają szukać możliwości poza klasycznym rynkiem wtórnym. Jedną z takich alternatyw jest zakup nieruchomości w drodze przetargu – zwłaszcza tych oferowanych przez samorządy, instytucje publiczne czy Skarb Państwa.

Ale co właściwie się dziś bardziej opłaca? Czy warto szukać mieszkania lub lokalu od prywatnego właściciela, czy może lepiej śledzić przetargi i spróbować szczęścia w licytacji? W tym artykule porównamy oba podejścia, przyglądając się kosztom, dostępności, ryzykom i potencjalnym zyskom z inwestycji.

Rynek wtórny – szybciej, ale drożej?

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego to nadal najczęstszy wybór inwestorów i nabywców indywidualnych. Działa tu silne poczucie bezpieczeństwa – nieruchomość już istnieje, można ją obejrzeć, porozmawiać ze sprzedającym, przeanalizować historię użytkowania. Proces zakupu jest znany, dobrze uregulowany, a sam rynek – przejrzysty, choć bardzo konkurencyjny.

Niestety, rynek wtórny w 2025 roku boryka się z kilkoma wyraźnymi problemami:

– rosnące ceny ofertowe – szczególnie w miastach wojewódzkich i atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych, – przebijanie się inwestorów gotówkowych – trudności w uzyskaniu kredytu lub przegrane negocjacje z kupującymi z pełną gotówką, – niedobór gruntów i działek inwestycyjnych – szczególnie w mniejszych miejscowościach, – duże rozbieżności między stanem technicznym a ceną – wiele nieruchomości „po kosztownym remoncie” wymaga kolejnych nakładów.

Rynek wtórny jest więc łatwiejszy pod względem dostępności i szybkości transakcji, ale coraz mniej opłacalny cenowo. Przewagę zyskują ci, którzy potrafią szybko analizować oferty i negocjować – co nie zawsze jest możliwe przy silnej konkurencji.

Przetargi – rynek dla zdeterminowanych

Alternatywą, zyskującą na popularności, są przetargi publiczne. To forma sprzedaży stosowana głównie przez gminy, powiaty, instytucje państwowe i spółki komunalne. Oferują one nieruchomości, które nie są już wykorzystywane w celach publicznych, a ich sprzedaż ma służyć rozwojowi lokalnej infrastruktury, przyciągnięciu inwestorów i uporządkowaniu majątku publicznego.

Zakup w przetargu różni się zasadniczo od klasycznej transakcji: – nie ma negocjacji ceny – obowiązuje zasada jawności i licytacji lub wyboru oferty, – każdy ma równe szanse – warunki są z góry określone i dostępne dla wszystkich, – proces jest dłuższy i wymaga przygotowania – konieczność wpłaty wadium, zapoznania się z dokumentacją techniczną, spełnienia wymagań formalnych.

Zaletą przetargów jest możliwość nabycia nieruchomości po cenie znacząco niższej niż rynkowa – zwłaszcza jeśli nie zgłosi się wielu oferentów lub obiekt ma charakter wymagający adaptacji. To okazja dla inwestorów z pomysłem – którzy potrafią przekształcić starą szkołę w pensjonat, dawny budynek urzędu w biura albo działkę komunalną w atrakcyjne lokale usługowe.

Jak taki przetarg wygląda w praktyce? Przykład i szczegóły procedury znajdziesz tutaj: https://www.nowiny.pl/wiadomosci/239241-kupno-nieruchomosci-publicznych-w-drodze-przetargu.html

Dzięki temu łatwiej zrozumieć, czego można się spodziewać i jak przygotować się do startu w takim postępowaniu.

Koszty zakupu – kto wygrywa?

Patrząc czysto ekonomicznie, nieruchomości kupowane w przetargach publicznych często wypadają korzystniej niż ich odpowiedniki z rynku prywatnego. W przypadku mieszkań lub działek różnice cenowe mogą sięgać nawet 20–40%, szczególnie poza dużymi aglomeracjami. Co więcej, w niektórych gminach organizowane są kolejne przetargi po braku rozstrzygnięcia – z obniżoną ceną wywoławczą.

Z drugiej strony, zakup w przetargu może wiązać się z dodatkowymi wydatkami: – koszty adaptacji lub remontu nieruchomości, – opłaty za wycenę, mapy, dokumenty techniczne, – opóźnienia związane z procesami administracyjnymi, – ewentualne ograniczenia wynikające z planów zagospodarowania.

Dlatego przetarg bardziej opłaca się osobom przygotowanym do długofalowej inwestycji – mającym czas i środki, by nieruchomość przekształcić zgodnie z potrzebami. W przypadku zakupu mieszkania na własne potrzeby lub lokalu użytkowego „na już”, rynek wtórny może okazać się szybszy i prostszy.

Dostępność i wybór

Na rynku wtórnym nieruchomości są dostępne przez cały czas – można przeglądać ogłoszenia, umawiać się na wizyty, negocjować. W przypadku przetargów trzeba śledzić ogłoszenia urzędów, znać terminy, szybko reagować. Jednak warto zaznaczyć, że wiele przetargów dotyczy nieruchomości, których nie znajdziemy w żadnym portalu ogłoszeniowym – to unikatowe obiekty, często z ciekawą lokalizacją, historią i potencjałem.

W 2025 roku coraz więcej samorządów publikuje cyfrowe katalogi nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży – to ukłon w stronę inwestorów, którzy szukają alternatywnych ścieżek rozwoju.

Dla kogo przetarg, dla kogo rynek wtórny?

Rynek wtórny to opcja dla tych, którzy chcą kupić nieruchomość na cele mieszkaniowe, działają w konkretnym segmencie (np. flipping), dysponują kredytem i zależy im na czasie. Przetarg publiczny to z kolei wybór dla osób i firm, które: – myślą o nieruchomości inwestycyjnej, – chcą wejść w lokalny rynek nieruchomości z niskim kosztem wejścia, – potrafią zidentyfikować potencjał w obiekcie wymagającym przebudowy, – są gotowe na dłuższy proces zakupu, – szukają rozwiązań niestandardowych, „poza rynkiem”.

Warto również pamiętać, że zakup nieruchomości publicznej to nie tylko transakcja – to także forma współpracy z samorządem, możliwość wpisania się w proces rewitalizacji lub rozwoju dzielnicy, udział w lokalnych projektach społecznych.

Podsumowanie

Rok 2025 przynosi nowe wyzwania i nowe szanse dla inwestorów na rynku nieruchomości. Klasyczny rynek wtórny oferuje szybki dostęp do mieszkań i lokali, ale coraz częściej wiąże się z wysokimi cenami i silną konkurencją. Z kolei przetargi publiczne – choć wymagające większego przygotowania – otwierają drzwi do nieruchomości unikatowych, z dużym potencjałem i często bardzo atrakcyjną ceną.

To, co się bardziej opłaca, zależy od strategii, celu zakupu i gotowości do działania w mniej oczywistych obszarach rynku. Dla wielu przedsiębiorców, inwestorów i osób prywatnych zakup z przetargu może być tym krokiem, który realnie zmieni ich portfel nieruchomości – i to na korzystniejszych warunkach niż w tradycyjnych transakcjach.

Artykuł zewnętrzny.